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影响建（构）筑物价格的因素
（一）      建（构）筑物价格的基本类型
（1）      按建（构）筑物权益，建（构）筑物价格分为建（构）筑物所有权价格 和建（构）筑物他项权利价格（包括租赁权价格、抵押权价格、地上权价格、地 役权价格、典权价格等）。
（2）      按物质实体形态，建（构）筑物价格可以分为土地价格、房屋建筑物价 格、房地产价格。
（3）      根据价格形成的方式不同，建’（构）筑物价格可以划分为理论价格、评 估价格和实际成交价。
（4）      按计价单位不同，建（构）筑物价格可以分为总价和单价。土地有两种 单价形式：一种是根据土地总面积确定的单价，称为“土地单价”。另一种是根据 建筑面积确定的单价，称为“楼面地价”。楼面地价与土地单价的换算关系是：土 地单价=楼面地价x容积率。
（二）      建（构）筑物价格的影响因素
建（构）筑物市场价格水平，既受到成本与费用构成的影响，也受到供求关系 变化的影响，更受到政策、制度、文化等多种因素的影响，建（构）筑物价格是众 多因素相互影响、相互作用的结果。归纳起来，影响建（构）筑物价格的因素可以 分为建（构）筑物自身因素、建（构）筑物外部因素以及建（构）筑物交易因素。
1.建（构）筑物自身因素
建（构）筑物自身因素包括区位因素、实物因素和权益因素（见图4-4）。
（1）区位因素。
①位置。建（构）筑物的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。建（构） 筑物的不可移动性决定了建（构）筑物的地理位置是固定不变的，但是其社会经济 位置则可能发生变化。建（构）筑物的社会经济位置会随经济建设、周边环境的改 善而变化，随着交通条件的改善、城市规划布局的调整，城市区位价值的格局也在 悄然发生改变。决定建（构）筑物价值高低的关键在于其位置的优劣。
位置影响建（构）筑物价值与影响房地产投资回报率是有区别的，并非只有优 良地段购置房产才能获得较高的投资收益和保值增值的利益。不是地价贵、售价 贵的物业就是未来价值增长大和快的物业。建（构）筑物的位置也决定了建