房地产行业所得税应该如何合理进行税务规划

　　在今日经济发展迅速的现在，各地房价也没有大的涨幅，尤其是在经济发展较为迅速的城市，广东、深圳、上海等地区，政府部门为了适当的限制房价出台了不少相关政策。
　　作为其中的重要组成部分，税收相关政策在加重了房地产企业的税负的同时也对房地产市场起到了良好的“冷却作用”。
　　因此，为了降低企业税方面的成本，对于房地产企业来说，制定合理合法的税务计划至关重要。由于房地产企业需要缴纳的税金种类繁多，对企业来说，所得税方面影响比较大，所以下面将对房地产企业的所得税情况进行税务规划研究和分析。
　　所得税筹划研究分析——房地产企业

　　1.收入确认方面预售收入递延税。
　　近年来，房地产企业的实际平均总利率均较高，均超过了30％，所以为了让企业在前期减少税金的支出，充分获得货币的时间价值。
　　可以让企业在不影响整体生产经营活动与按时缴纳前提下，调整完成进度，利用差额利率进行所得税的税务计划。但是考虑到企业的实际情况，应该做出形式上的预测，更好地进行税务计划。
　　2.企业的费用扣除
　　公共辅助设施进行税务计划。税法明确了公共辅助设施涉税处理的相关规定，企业可以用有利于自身节税的方式开发和建设辅助设施。具体情况也要根据企业的实际情况进行税务计划。
　　3.税收方面
　　土地增值税税务计划整个开发项目销售完成后，房地产企业的土地增值税将被清算，企业初期获得的利润可以缴纳大量税金。土地增值税清算后，大量税金将无法及时得到税前扣除。从这一点看，土地增值税方面可以缴纳所得税的税务计划。
　　房地产企业所得税筹划存在问题研究分析
　　1.税收筹划方案的可行性不足
　　如果在进行税务计划时过于理论化，脱离现实，不考虑企业的实际经营状况，制定税务计划的方案是不可能的。会计流程，各阶段的计划可以实现，但整个企业不一定有税务计划的效果。
　　2.税收筹划方案缺乏灵活性。
　　假如进行税务计划的方案过于固定，企业经营状况和政策的变化，不能及时、灵活、有效地应对，那么税务计划的效果可能不会喜人。
　　适合房地产行业可行的税务筹划方案：
　　1、对于管理费用的筹划
　　企业按照相关规定进行缴纳企业的五险一金，这样可以增加税前扣除，也可以将员工的的报销项目提高、让交通费、通信费都纳入管理费用，以此降低企业所得税。
　　2、将房屋出租改变为承包业务
　　企业可以将房屋出租改为承包业务，针对房屋建造时间长、地段好、租金高的房产的纳税筹划。
　　如果企业出租房屋，则既要缴纳增值税又要缴纳房产税，但如果将房屋作为企业的一项资产承包出去，则会减少缴纳的税额。承包方与房屋所有权企业达成承包协议，由承包人定期向房产所有者缴纳一定的管理费，企业可以依据房屋出租的租金来作为收取承包费的标准。
　　3、房地产企业可选择税务筹划
　　（1）有限公司税收优惠政策
　　企业可以采用在园区内成立新公司、分公司或者迁移的方式，入驻园区，按照企业纳税规模阶梯式享受增值税和企业所得税的扶持政策，有限公司对于行业几乎无限制，欢迎各类企业入驻。
　　增值税以地方财政所得的40%-80%给予扶持
　　企业所得税以地方财政所得的40%-80%给予扶持
　　股东分红缴纳的个税可以享受地方留存的40%-80%扶持
　　车船税:以纳税总额的60%-80%扶持
　　财政扶持按月返还，当月缴税，次月扶持
　　【可叠加享受。企业如果本身享受国家优惠政策扶持的(中小型企业、高新技术等)，可叠加享受园区的扶持政策。】
　　案例解析
　　成都某建筑工程企业,年利润12000万,增值税680万,企业利润高,税负重,希望能合规节税。
　　增值税:680万
　　企业所得税:3000万
　　合计:3680万
　　该企业入园后,增值税可以享受高达194.3万,企业所得税可以享受高达1071.4万即:入驻我们园区的该企业,可以享受高达1265.7万的扶持。
　　（2）个人独资企业税收政策
　　房地产、建筑行业可以通过拆分业务结构，分流业务模式来降低税负，企业可以在重庆、上海、湖北、江苏、江西、青海等总部经济招商园区，对主体公司实行业务分流，一些市政工程设计及咨询、项目规划设计、工程项目管理咨询服务、招标代理服务、工程技术咨询、技术服务、技术转让、建筑设计、咨询、景观设计、咨询等可以设立个人独资/个体工商户享受税收政策。
　　以个人独资企业/合伙企业的组织形式入住园区，享受个税政策(一般纳税人和小规模纳税人都可以)：
　　增值税：1%，个独不缴纳企业所得税
　　服务、商贸、工程等行业都能设立个人独资企业
　　个税核定征收低至0.2%
　　入驻园区总税负2.66%
　　综上所述，房地产企业可根据自身情况来选择适合公司的方案，或者配套使用，让企业尽可能的享受更多的优惠。同时，企业在享受过程中做到三流一致，保障业务的真实性，这样在金三期、四期的稽查下也是没有问题的。依法纳税是每个人的义务，做有责任心的中国公民，从而促进公司长远发展！